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　　11月26日，香港大埔宏福苑发生了五级特大火灾，这也是中国香港火灾中的最高级别。

　　火灾现场触目惊心，高层楼宇火光冲天，燃烧物不时从高空坠落，浓烟笼罩着整个社区。

　　香港消防处公布数据显示：截至11月27日22时，香港新界大埔火灾已造成75人遇难，另有76人受伤。

　　宏福苑于1983年落成，至今已42年楼龄，由8栋高层住宅楼组成，总共约2000套单位，每套建筑面积在45㎡上下，是香港新界大埔区重要的公屋/置业屋苑之一。

　　据香港政府统计处提供的2021年人口普查数据显示：当时宏福苑人口总数为4643人，其中约36.6%为65岁以上的老人。

　　施工用的竹制脚手架与防护网均为易燃材料，竹制脚手架与楼宇外墙间隙仅有半米。

　　也就是说，建筑外墙与临时搭建的竹制脚手架之间形成了约半米宽的窄缝，叠加防护网四周合围，形成了一个半封闭的竖井结构，内部冷热空气在密度差作用下形成强对流。

　　一旦发生火灾，明火在强风助力下不仅很容易沿着外墙向周围扩散，高温烟气还会沿着临时形成的竖井结构迅速蔓延至高楼层，这就是我们这两天在报道中常常听到的“烟囱效应”。

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　　根据香港警方调查进展，发现建筑物外墙有保护网、防水帆布、塑料布，疑未符合防火标准。

　　另一方面，宏福苑已有42年楼龄，消防栓、烟雾报警器等设备老化问题，进一步加剧了火灾发生初期的应对难度。

　　2024年7月，宏福苑启动大维修，2025年9月，维修工程承办商曾向小区汇报工程进度称：预计到2026年3-6月，分期完成8栋楼外墙工程的拆网拆棚工作。

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　　目前，由于事件涉及重大公众利益，香港廉政公署已于11月27日成立专案小组，就大埔宏福苑大维修工程可能涉及贪污展开全面调查。

　　今年10月18日发生于中环华懋大厦的建筑火灾事故，同样是大厦后巷棚架起火，火势受风力影响急速蔓延，导致建筑全面燃烧；2024年4月10日，佐敦道华丰大厦发生三级火警事故，期间火警警报系统、消防栓、消防软管卷盘及灭火筒等设备均失效，最终导致5人死亡、41人受伤，其中10人伤势严重；1996年11月20日，九龙弥敦道嘉利大厦，因2楼电梯大堂焊接工程产生的火星引燃电梯槽内易燃杂物形成烟囱效应，导致高热气体蔓延发生五级大火，造成41死80伤…

　　以上这些火灾事故有个共同特征：麻痹疏忽点燃火灾隐患，建筑老化放大灾难后果。

　　立即收紧棚架及施工防火标准，建立工程期间应急疏散机制，正在成为最务实，也是最迫在眉睫的问题。

　　过去几十年间，香港房地产市场始终围绕着“地段稀缺性”与“资金高杠杆”两条线展开。

　　但是，大埔宏福苑这场火灾，彻底暴露了我们在存量时代不得不面对的实际课题：

　　像这次发生火灾的宏福苑，楼龄已达42年，全香港类似楼龄的住宅楼数以万计，且已陆续进入“大维修期”。

　　这些建筑不仅面临结构老化，还普遍存在消防设施老化、电路管网老化以及逃生通道设计落后等问题。

　　高昂的维护成本与一定的侥幸心理，很容易导致关键消防系统，譬如消防栓、喷淋装置等因老化或缺乏维护，而难以在火灾来临时有效启动，从而酿成悲剧。

　　不少读者都注意到竹制脚手架的问题，的确，香港时至今日都仍未摆脱廉价竹棚的路径依赖。

　　相较于金属脚手架，竹制脚手架具有成本低廉、搭建灵活、保存成本低等优势，尤其在香港潮湿的气候条件下，也更加耐腐蚀。

　　但它的缺点也非常明显，竹材本身易燃，在干燥天气和风力作用下，极易成为火灾导火索。

　　竹节在燃烧时，不仅会迅速蔓延，还会释放有毒气体，给火情控制与被困人员健康带来隐患。

　　在楼宇维修和建筑翻新的决策中，是继续因循守旧、优先考虑短期成本，还是将长期的安全价值置于首位？

　　尤其像中国香港乃至其它一些建筑密集的城市，都不应该为了片面节约成本而忽视安全标准，安全标准必须与时俱进，且涉及到民生问题必须从严执行、从严监管。

　　令人欣慰的是，对于竹棚架安全隐患问题，发展局已与业界会面，商讨如何推进以金属棚架取代竹棚架的路线图。

　　城市更新绝不仅仅是提升颜值的面子工程，其实用价值更在于系统性重塑城市建筑安全与长期价值。

　　毫无疑问，中国香港早已步入房地产开发与城市化的存量阶段，当前全国诸多城市也正陆续步入这一阶段。

　　科学推动城市更新，不仅充当着这一时期资产价值的压舱石，更有助于构筑社区韧性以及培育存量时代下的全新发展动能。

　　老旧建筑不仅隐藏着结构、消防等系统性风险，更在市场上形成现实的风险折价。

　　而持续的城市更新、系统性的改造与升级，能在很大程度上对冲这份折价，重估并筑牢资产的长期价值基石。

　　现代城市更新也是对社区韧性的全面升级，譬如说推广阻燃建材、升级特殊通道、增设智能系统等…每个环节都十分关键。

　　以上，必将转化为居民实实在在的安全感与归属感，形成更高维度、更长周期的居住价值。

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　　不仅能拉动相关产业链发展，创造经济增长点，还可倒逼建筑业从粗放走向精细、从低端迈向高附加值的产业升级。

　　确保楼道、楼梯口等公共区域无杂物堆积，一旦发生火灾，这些公共区域恰恰救市重要的逃生通道，不能为了一时方便，埋下安全隐患。

　　绝不在楼道、室内或从窗口私拉电线为电动车充电，自律与自我监督，不能放任电动车进出电梯，这个问题同样没有任何侥幸的余地；

　　对于楼龄较老的住宅，应格外注意家中电路老化的问题，避免超负荷使用插线板，定期检查家电线路是否存在破损，及时更换老旧电器。

　　厨房是家庭生活中使用明火最频繁的区域，必须严守厨房用火不离人的底线，像食用油、毛巾、洗碗布等易燃物，必须远离灶具。

　　除此之外，居民住户有必要清晰掌握至少两条不同方向的消防逃生路线，并教会家中老人、小孩非常时刻的逃生技巧，这一点同样十分关键。

　　无论是基层管理组织还是居民个人，都应主动关注所在楼宇的消防设施是否完备、安全通道是否通畅，如果发现问题，必须及时向物业反映，并督促整改。

　　对于住宅小区内的老人、儿童以及残障人士，同样应该格外给予照顾，平时多一声问候，遇险情时多一次敲门，是对他们最为实际的保护。

　　当然，如果社区或物业组织消防演练，可积极参与，一次逃生演练或一次灭火器实际操作，比看十遍视频都管用，与此同时，这也是与邻居及有缘力量建立联络的宝贵机会。

　　我们期待老旧房屋维护工作更上一层楼，我们希望工程监管能够更加严格，我们也要给城市更新更多的时间…

　　但从现在开始，清理一次楼道杂物、检查一次家中电器、进行一次家人普及消防安全与逃生知识、参与一次消防逃生演练…

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